El mercado inmobiliario en Andalucía se encuentra en una fase de transformación significativa, marcada por un aumento en los precios de venta y alquiler que ha captado la atención de expertos y ciudadanos por igual. Según un informe reciente, el precio medio de venta en la región alcanzó los 2.679 €/m² en septiembre de 2025, lo que representa un incremento del 19,8% en comparación con el año anterior. Este crecimiento no solo establece un nuevo récord histórico, sino que también plantea interrogantes sobre la sostenibilidad de esta tendencia y su impacto en la población local, especialmente en los jóvenes y las clases medias.
### La Polarización del Mercado Inmobiliario en Andalucía
La provincia de Málaga se ha consolidado como el epicentro del mercado inmobiliario andaluz, con un precio medio de venta que asciende a 3.982 €/m², lo que equivale a un aumento del 17,2%. La renta media de alquiler en esta provincia se sitúa en 16,6 €/m²/mes, cifras que rivalizan con las de grandes capitales europeas. Este fenómeno se debe a una combinación de factores, incluyendo el atractivo turístico de la Costa del Sol, la conectividad y la posibilidad de teletrabajo, que han convertido a la región en un destino preferido tanto para inversores extranjeros como para aquellos que buscan una segunda residencia.
Sin embargo, esta polarización no se limita a Málaga. En Cádiz, el precio medio de venta se eleva a 2.156 €/m², mientras que Sevilla se mantiene en 1.714 €/m², con un crecimiento del 8,4%. Por otro lado, provincias como Córdoba y Jaén muestran un crecimiento más modesto, con incrementos del 3,1% y una caída del 1,8%, respectivamente. Estas diferencias resaltan la disparidad entre las áreas costeras y el interior de la comunidad, donde el acceso a la vivienda se vuelve cada vez más complicado.
El informe de Unexia destaca que el alquiler se ha convertido en el principal punto de tensión en el mercado andaluz. La creciente popularidad del alquiler turístico ha reducido drásticamente la oferta de viviendas disponibles para alquiler habitual en los núcleos urbanos y costeros. Se estima que, en algunas zonas turísticas, hasta el 50% del parque de viviendas residenciales se ha convertido en alquiler vacacional, lo que agrava la situación para los jóvenes y las clases medias, quienes enfrentan un estancamiento en su capacidad de pago mientras los precios continúan aumentando.
### Factores que Impulsan el Mercado Inmobiliario
El contexto macroeconómico actual ha jugado un papel crucial en la reactivación del mercado de compraventa. A pesar de que el euríbor a 12 meses superó el 4% en 2023, se estabilizó en un 2,17% en septiembre de 2025, lo que ha aliviado la carga financiera sobre los hogares. Aunque la inflación se mantiene en niveles moderados, los costos de construcción y energía siguen siendo un obstáculo para el acceso a la vivienda.
El auge del turismo también ha contribuido a la inversión en segundas residencias y alquileres vacacionales, lo que a su vez ha alimentado la demanda en el sector inmobiliario. Además, se han identificado factores estructurales que están moldeando el futuro del mercado, como la innovación y digitalización del sector, la creación de nuevos polos residenciales vinculados a la economía azul y la logística, así como la concentración demográfica en áreas costeras frente a la despoblación en el interior.
El marco regulatorio también juega un papel importante en este contexto. La Ley estatal 12/2023, que establece derechos relacionados con la vivienda, permite la declaración de zonas tensionadas y la aplicación de límites de renta. Sin embargo, Andalucía aún no ha implementado esta posibilidad, lo que deja a muchos inquilinos en una situación vulnerable. El Proyecto de Ley de Vivienda de Andalucía, actualmente en trámite, busca ampliar el parque público y fortalecer la vivienda de protección oficial (VPO), aunque ha eliminado la creación del Registro Andaluz de Agentes Inmobiliarios como requisito obligatorio. Unexia ha abogado por la recuperación de este registro, argumentando que es esencial para garantizar la profesionalidad y la transparencia en el sector.
Andalucía se encuentra en un momento decisivo, con un atractivo y estabilidad económica que la posicionan como una de las regiones con mayor potencial para el desarrollo inmobiliario en Europa. Sin embargo, este liderazgo debe estar respaldado por una base institucional sólida y un marco que garantice la seguridad jurídica y la confianza de los ciudadanos. Unexia ha propuesto una agenda común que busca reducir la brecha de acceso a la vivienda, profesionalizar el mercado, fomentar la oferta asequible y sostenible, y evitar la especulación.
El informe también resume su diagnóstico en diez mensajes clave que reflejan la situación actual del mercado: Andalucía ha alcanzado máximos históricos en venta y alquiler; Málaga se consolida como líder; la oferta asequible sigue siendo un gran reto; el alquiler turístico absorbe parte del parque residencial; la Ley estatal abre nuevas posibilidades de control, pero aún no se aplican zonas tensionadas; el proyecto de ley autonómico debe garantizar un registro obligatorio de agentes; los tipos de interés más bajos han reactivado la compraventa; el modelo build to rent representa una oportunidad real para jóvenes y clases medias; la comunidad necesita una política integral de suelo y vivienda; y Unexia aboga por un sector profesional, innovador y transparente.
La situación actual del mercado inmobiliario en Andalucía es un reflejo de las complejidades y desafíos que enfrenta la región. La combinación de un crecimiento sostenido en los precios de venta y alquiler, junto con la presión del alquiler turístico y la necesidad de un marco regulatorio más robusto, plantea un panorama que requiere atención y acción inmediata para garantizar un acceso equitativo a la vivienda para todos los ciudadanos.
